Grunderwerbsteuer
Wann genau fällt Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt und sich prozentual am Kaufpreis orientiert.
Grunderwerbsteuer:
1) Einführung – Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland fällig wird. Sie ist für alle Immobilienkäufer relevant, denn ohne die Zahlung dieser Steuer erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch – und damit auch kein Eigentumsübergang.
2) Höhe der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern
Die Steuer wird prozentual vom Kaufpreis der Immobilie berechnet. Der Satz variiert je nach Bundesland und liegt aktuell (Stand 2025) zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- Bayern & Sachsen: 3,5 %
- Hamburg: 5,5 %
- Berlin, NRW, Brandenburg, Thüringen, Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Die meisten anderen Länder bewegen sich zwischen 5,0 % und 6,5 %
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können also zwischen 14.000 € und 26.000 € allein für die Grunderwerbsteuer fällig werden.
3) Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
In der Praxis wird die Steuer fast immer vom Käufer übernommen. Der Notar meldet den Kaufvertrag ans Finanzamt, das daraufhin einen Steuerbescheid erlässt. Erst wenn dieser bezahlt ist, erhält der Käufer die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit der er ins Grundbuch eingetragen werden kann.
4) Ausnahmen und Befreiungen
Nicht in allen Fällen wird die Grunderwerbsteuer fällig. Ausnahmen sind:
- Schenkungen und Erbschaften (hier greift die Erbschaft- und Schenkungsteuer)
- Käufe unter Verwandten ersten Grades (Eltern ↔ Kinder)
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
- Übertragungen im Rahmen von bestimmten Unternehmensumstrukturierungen
Diese Befreiungen sind gesetzlich geregelt und sollen familiäre Vermögensübertragungen erleichtern.
5) Fälligkeit und Zahlung
Nach Beurkundung des Kaufvertrags meldet der Notar den Erwerb beim Finanzamt. Käufer erhalten kurze Zeit später den Steuerbescheid. Die Zahlung ist innerhalb eines Monats fällig.
Wird nicht fristgerecht gezahlt, verzögert sich die Eintragung ins Grundbuch – und damit der gesamte Eigentumsübergang.
6) Berechnungsgrundlage
Die Steuer wird in der Regel aus dem Kaufpreis der Immobilie berechnet. Wichtig: Auch Nebenleistungen wie mitverkauftes Inventar können steuerpflichtig sein, wenn sie nicht sauber getrennt werden.
Beispiel: Wird eine Immobilie für 500.000 € inkl. Küche verkauft, kann das Finanzamt die gesamte Summe besteuern, wenn die Küche nicht gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen wird.
7) Möglichkeiten zur Steuerersparnis
Es gibt legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren:
- Inventar ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie Möbel, Küchen oder Einbaugeräte sind nicht steuerpflichtig.
- Baugrundstück getrennt erwerben: Wer erst das Grundstück kauft und später separat einen Bauvertrag abschließt, zahlt die Steuer nur auf das Grundstück.
- Familienübertragungen: Innerhalb enger Familienkreise kann die Steuer komplett entfallen.
Ein erfahrener Makler und Notar achten darauf, dass diese Möglichkeiten korrekt umgesetzt werden.
8) Bedeutung für Käufer
Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Neben Notarkosten und Grundbuchkosten macht sie den größten Anteil aus. Käufer sollten sie daher unbedingt in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.
9) Rudkowski & Hag – Ihr Partner beim Immobilienkauf
Gerade beim Thema Grunderwerbsteuer treten immer wieder Fragen auf: Wie hoch ist die Steuer? Gibt es Befreiungsmöglichkeiten? Welche Kosten müssen zusätzlich einkalkuliert werden?
Als #Lieblingsmakler unterstützen wir Sie dabei, den Kaufpreis und die Nebenkosten realistisch zu kalkulieren, steuerliche Fallstricke zu vermeiden und den Kaufprozess reibungslos zu gestalten.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist eine feste Größe beim Immobilienkauf in Deutschland. Ihre Höhe hängt vom Bundesland ab und kann mehrere zehntausend Euro betragen. Wer clever plant, kann durch Ausweisungen und geschickte Vertragsgestaltung sparen. Eine professionelle Beratung – wie durch Rudkowski & Hag – sorgt dafür, dass Käufer den Überblick behalten und keine unnötigen Kosten zahlen.
