Kaufnebenkosten
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision.
Kaufnebenkosten:
1) Bedeutung der Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf denken viele zunächst nur an den Kaufpreis. Doch zusätzlich fallen Kaufnebenkosten an, die je nach Bundesland und Immobilientyp bis zu 10–15 % des Kaufpreises betragen können. Diese Kosten müssen von Käufern fest einkalkuliert werden, da sie nicht durch den Kreditwert der Immobilie selbst abgedeckt sind und oft aus Eigenkapital gezahlt werden müssen.
2) Bestandteile der Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten setzen sich typischerweise aus folgenden Posten zusammen:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % für die Beurkundung des Kaufvertrags.
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 % für die Eintragung des neuen Eigentümers.
- Maklerprovision: zwischen 2–3 % zzgl. MwSt., in manchen Regionen geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.
- Zusätzliche Kosten: z. B. für Gutachten, Finanzierungsvermittlung oder Umbauplanungen.
3) Grunderwerbsteuer im Detail
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Positionen unter den Kaufnebenkosten. Sie wird fällig, sobald ein Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Die Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland:
- Bayern & Sachsen: 3,5 %
- Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen: 6,5 %
- Berlin: 6,0 %
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen allein bis zu 26.000 € Grunderwerbsteuer an.
4) Notar- und Grundbuchkosten
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dazu kommen die Grundbuchkosten, die für die Eintragung des Eigentumsübergangs anfallen. Zusammen machen beide Posten rund 1,5–2 % des Kaufpreises aus.
5) Maklerprovision
Wenn ein Immobilienmakler am Kauf beteiligt ist, fällt in der Regel eine Maklercourtage an. Seit dem Bestellerprinzip (2020) wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern der Makler beide Parteien vertritt. Die Höhe liegt regional zwischen 2–3 % zzgl. MwSt..
6) Finanzierung der Kaufnebenkosten
Wichtig: Banken finanzieren in den meisten Fällen nur den Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten müssen daher in der Regel aus Eigenkapital beglichen werden. Käufer sollten deshalb mindestens 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis einplanen.
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 350.000 €
- Kaufnebenkosten (ca. 12 %): 42.000 €
- Gesamtkosten: 392.000 €
7) Möglichkeiten zur Reduzierung
Einige Kaufnebenkosten lassen sich reduzieren oder vermeiden:
- Grunderwerbsteuer sparen: durch Kauf ohne Inventar (Möbel können separat ausgewiesen werden).
- Maklerkosten senken: durch direkte Käufe von Privat oder durch Verhandlung.
- Förderprogramme nutzen: z. B. KfW-Förderungen für energetische Sanierungen.
8) Warum Kaufnebenkosten entscheidend sind
Viele Immobilienkäufe scheitern, weil Käufer die Kaufnebenkosten unterschätzen. Wer nur den Kaufpreis kalkuliert, riskiert, dass das Eigenkapital nicht ausreicht. Daher sollten Kaufnebenkosten von Beginn an transparent einkalkuliert werden.
9) Rudkowski & Hag – Ihr Partner für Klarheit bei Kaufnebenkosten
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- exakte Grunderwerbsteuer nach Bundesland
- voraussichtliche Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerprovision und eventuelle Teilung
- mögliche Förderungen und Einsparungen
So vermeiden Sie böse Überraschungen und können sicher planen.
Fazit
Kaufnebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung und können die Gesamtkosten erheblich erhöhen. Wer sie von Anfang an realistisch einplant, schützt sich vor finanziellen Engpässen. Mit einem erfahrenen Makler wie Rudkowski & Hag haben Sie einen Partner an der Seite, der Transparenz schafft und Ihre Immobilienfinanzierung sicher begleitet.
