Die Wohnflächenberechnung ist die Ermittlung der anrechenbaren Wohnfläche einer Immobilie. Sie zeigt, welche Flächen tatsächlich als Wohnfläche gelten und in welchem Umfang sie berücksichtigt werden.
Ob Haus, Eigentumswohnung, Mietwohnung oder Kapitalanlage – die Wohnflächenberechnung ist eine der wichtigsten Grundlagen im Immobilienbereich. Sie zeigt, wie groß die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche einer Immobilie ist und beeinflusst damit Kaufpreis, Miete, Bewertung, Finanzierung und Vermarktung.
Gerade weil Flächenangaben auf den ersten Blick eindeutig wirken, in der Praxis aber unterschiedlich berechnet werden können, lohnt sich ein genauer Blick. Denn nicht jeder Quadratmeter zählt automatisch vollständig zur Wohnfläche.
Rudkowski & Hag – Ihr #Lieblingsmakler – erklärt, was eine Wohnflächenberechnung ist, welche Flächen berücksichtigt werden und warum korrekte Angaben für Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter so wichtig sind.
Die Wohnflächenberechnung ist die Ermittlung der anrechenbaren Wohnfläche einer Immobilie. Sie zeigt, welche Flächen tatsächlich als Wohnfläche gelten und in welchem Umfang sie berücksichtigt werden.
Zur Wohnfläche zählen in der Regel Räume, die zum dauerhaften Wohnen genutzt werden können. Dazu gehören zum Beispiel:
Nicht jede vorhandene Fläche zählt vollständig zur Wohnfläche. Gerade bei Dachschrägen, Kellerräumen, Terrassen oder unbeheizten Wintergärten gelten besondere Regeln.
Die Wohnfläche ist eine zentrale Kennzahl einer Immobilie. Sie beeinflusst nicht nur die Wahrnehmung eines Objekts, sondern auch dessen wirtschaftliche Einordnung.
Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist wichtig für:
Schon kleine Abweichungen können bei hohen Quadratmeterpreisen einen großen Unterschied machen. Deshalb sollte die Wohnfläche möglichst sauber und nachvollziehbar dokumentiert sein.
Im Immobilienbereich gibt es verschiedene Methoden zur Flächenermittlung. Besonders häufig wird die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, herangezogen. Sie regelt unter anderem, welche Flächen vollständig, anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche zählen. Die Wohnflächenverordnung ist seit 2004 in Kraft und definiert die Berechnung der Wohnfläche insbesondere für Wohnraum im Zusammenhang mit öffentlich gefördertem Wohnraum.
Daneben gibt es auch andere Berechnungsgrundlagen, zum Beispiel:
Wichtig ist: Je nach Methode kann eine andere Flächenzahl entstehen. Deshalb sollte immer klar sein, nach welcher Grundlage die Wohnfläche berechnet wurde.
Vollständig zur Wohnfläche zählen in der Regel Räume, die innerhalb der Wohnung oder des Hauses liegen und zum Wohnen bestimmt sind.
Dazu gehören typischerweise:
Diese Flächen werden grundsätzlich vollständig angesetzt, wenn sie die erforderliche Raumhöhe haben und tatsächlich Wohnzwecken dienen.
Einige Flächen werden nicht vollständig, sondern nur anteilig berücksichtigt. Das betrifft besonders Außenflächen und Räume mit eingeschränkter Nutzbarkeit.
Typische Beispiele sind:
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen:
Diese werden nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet.
Dachschrägen:
Flächen unter Dachschrägen werden abhängig von der lichten Höhe berücksichtigt. Bereiche mit mindestens zwei Metern Höhe zählen vollständig, Bereiche zwischen einem und zwei Metern Höhe zählen zur Hälfte, und Bereiche unter einem Meter Höhe werden nicht als Wohnfläche angerechnet.
Unbeheizte Wintergärten:
Unbeheizte Wintergärten werden häufig nur anteilig berücksichtigt, während beheizbare Wintergärten in der Regel vollständig zählen.
Gerade diese Teilanrechnungen führen in der Praxis oft zu Missverständnissen, weil die tatsächliche Grundfläche größer sein kann als die offiziell anrechenbare Wohnfläche.
Nicht alle Flächen eines Hauses oder einer Wohnung gehören zur Wohnfläche. Manche Bereiche zählen zwar zur Nutzfläche oder Nebenfläche, werden aber nicht als Wohnfläche angesetzt.
In der Regel nicht zur Wohnfläche zählen:
Für die Immobilienbewertung können auch diese Flächen relevant sein. Sie werden aber anders eingeordnet als Wohnfläche.
Dachgeschosswohnungen haben oft viel Charme, aber bei der Wohnflächenberechnung müssen Dachschrägen genau betrachtet werden. Denn die Grundfläche eines Raumes ist nicht automatisch identisch mit der anrechenbaren Wohnfläche.
Ein Raum kann beispielsweise optisch groß wirken, obwohl ein Teil der Fläche wegen geringer Raumhöhe nur zu 50 Prozent oder gar nicht berücksichtigt wird.
Wichtig ist deshalb:
Für Käufer und Mieter ist das besonders wichtig, weil Dachgeschosswohnungen oft anders wirken als ihre offizielle Wohnfläche vermuten lässt.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehören für viele Menschen zu den wichtigsten Wohlfühlflächen einer Immobilie. Bei der Wohnflächenberechnung zählen sie jedoch normalerweise nicht vollständig.
Nach der Wohnflächenverordnung werden Außenflächen meist mit 25 Prozent ihrer Grundfläche berücksichtigt. In besonderen Fällen kann eine Anrechnung bis maximal 50 Prozent möglich sein.
Beispiel:
Das zeigt: Eine große Terrasse kann den Wohnwert deutlich steigern, wird aber nur anteilig als Wohnfläche berücksichtigt.
Diese Begriffe werden häufig verwechselt, sind aber nicht identisch.
Wohnfläche:
Die Fläche, die nach einer bestimmten Berechnungsmethode als Wohnraum angerechnet wird.
Nutzfläche:
Flächen, die genutzt werden können, aber nicht unbedingt Wohnfläche sind. Dazu können Keller, Hobbyräume, Abstellräume, Technikräume oder Garagen gehören.
Grundfläche:
Die tatsächliche Bodenfläche eines Raumes oder Bereichs, unabhängig davon, ob sie vollständig als Wohnfläche zählt.
Gerade bei Häusern ist diese Unterscheidung wichtig, weil Keller, Dachboden, Garage oder Hobbyräume den Nutzwert erhöhen können, aber nicht automatisch zur Wohnfläche zählen.
Beim Verkauf einer Immobilie ist die Wohnfläche ein zentraler Bestandteil des Exposés und der Preisfindung. Käufer vergleichen Immobilien häufig anhand von Quadratmeterpreis, Zimmeranzahl und Gesamtfläche.
Eine korrekte Wohnflächenberechnung hilft Verkäufer dabei:
Unklare oder fehlerhafte Flächenangaben können den Verkaufsprozess erschweren. Deshalb ist eine transparente Darstellung besonders wichtig.
Auch bei der Vermietung ist die Wohnfläche sehr wichtig. Sie kann Einfluss auf Miethöhe, Nebenkosten, Vergleichbarkeit und Erwartungen der Mieter haben.
Für Vermieter ist wichtig:
Für Mieter ist die Wohnfläche wichtig, um einschätzen zu können, ob Miete, Raumangebot und Nutzungsmöglichkeiten zur Immobilie passen.
Eine falsche Wohnflächenangabe kann rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. Besonders bei Mietverhältnissen oder Kaufverträgen kann eine erhebliche Abweichung zu Streit führen.
Mögliche Folgen können sein:
Deshalb sollten Wohnflächenangaben nicht geschätzt, sondern möglichst auf Basis vorhandener Unterlagen oder einer fachgerechten Berechnung angegeben werden.
Für eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung sind aussagekräftige Unterlagen wichtig. Je vollständiger die Dokumentation ist, desto sicherer lassen sich Flächen einordnen.
Hilfreiche Unterlagen sind:
Gerade bei älteren Immobilien lohnt es sich, vorhandene Flächenangaben kritisch zu prüfen.
Käufer sollten die Wohnfläche nicht nur aus dem Exposé übernehmen, sondern bei Bedarf genauer prüfen. Besonders bei Dachgeschosswohnungen, Häusern mit ausgebautem Keller oder großen Terrassen kann es Unterschiede zwischen gefühlter Fläche und anrechenbarer Wohnfläche geben.
Wichtige Fragen sind:
Eine genaue Prüfung hilft, den Kaufpreis besser einzuordnen und spätere Überraschungen zu vermeiden.
Verkäufer sollten möglichst früh prüfen, ob eine aktuelle und korrekte Wohnflächenberechnung vorliegt. Gerade bei Immobilien, die über viele Jahre genutzt, umgebaut oder erweitert wurden, können alte Angaben überholt sein.
Wichtig ist:
Eine saubere Wohnflächenberechnung stärkt die Vermarktung und schafft Sicherheit für alle Beteiligten.
Rudkowski & Hag – Ihr #Lieblingsmakler – unterstützt Eigentümer, Käufer und Vermieter dabei, Immobilienunterlagen richtig einzuordnen und Flächenangaben verständlich aufzubereiten. Gerade bei der Wohnflächenberechnung ist Genauigkeit wichtig, weil sie direkten Einfluss auf Bewertung, Preisstrategie und Vermarktung hat.
Wir helfen dabei, vorhandene Unterlagen zu prüfen, wichtige Fragen zu erkennen und Wohn- sowie Nutzflächen transparent darzustellen. So entsteht eine solide Grundlage für Kauf, Verkauf oder Vermietung.
Denn eine Immobilie besteht nicht nur aus Quadratmetern, sondern aus nutzbaren Räumen, Wohnqualität und einer nachvollziehbaren Dokumentation.
Die Wohnflächenberechnung zeigt, welche Flächen einer Immobilie als Wohnfläche angerechnet werden und in welchem Umfang. Sie ist entscheidend für Immobilienbewertung, Kaufpreis, Miete, Vermarktung und Finanzierung.
Besonders Dachschrägen, Balkone, Terrassen, Keller und ausgebaute Nebenräume sollten genau geprüft werden, weil sie nicht immer vollständig zur Wohnfläche zählen.
Rudkowski & Hag – Ihr #Lieblingsmakler – unterstützt Sie dabei, Wohnflächenangaben richtig einzuordnen, Immobilien transparent zu präsentieren und fundierte Entscheidungen rund um Kauf, Verkauf oder Vermietung zu treffen.
