Worauf Privatverkäufer achten müssen

Beim Verkauf einer Immobilie denken viele Eigentümer in erster Linie an den Verkaufspreis, die Präsentation und die Käuferauswahl. Doch ein Punkt wird häufig unterschätzt – die steuerlichen Folgen. Denn unter bestimmten Umständen kann der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig sein. Wer hier nicht gut informiert ist, riskiert unnötige Kosten oder rechtliche Schwierigkeiten.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wann beim privaten Immobilienverkauf Steuern anfallen, wie Sie die Spekulationssteuer vermeiden und unter welchen Bedingungen der Verkauf Ihrer Immobilie steuerfrei bleibt.

Muss ich beim Immobilienverkauf überhaupt Steuern zahlen?

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie verkaufen, fällt keine Umsatzsteuer an. Entscheidend ist jedoch, ob der Verkauf unter die Spekulationsbesteuerung fällt – also ob das Finanzamt auf den Verkaufsgewinn Einkommensteuer erhebt.

Diese Regelung greift nur in bestimmten Fällen – vor allem, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Rudkowski & Hag ist Ihr #Lieblingsmakler in Aachen und hilft Ihnen dabei, frühzeitig Klarheit über mögliche Steuerpflichten zu erhalten – in enger Abstimmung mit Steuerberatern, mit denen wir vertrauensvoll zusammenarbeiten.

Was ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn, wenn die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft wird.

Gilt die Spekulationssteuer für alle Immobilien?

Nein. Sie gilt nur, wenn:

• es sich um eine nicht selbst genutzte Immobilie handelt

• die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft wird

• kein durchgängiger Eigennutz nachgewiesen werden kann

→ Beispiel: Sie haben 2017 eine Wohnung gekauft, vermietet und möchten diese 2025 verkaufen. Dann fällt Spekulationssteuer an, da die 10-Jahres-Frist nicht erfüllt ist.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Ihre Immobilie ist beim Verkauf steuerfrei, wenn:

1. Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre gehalten haben

Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum der notariellen Kaufvertragsunterzeichnung.

→ Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei.

2. Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst genutzt haben

Die sogenannte „Drei-Jahres-Regel“ ermöglicht ebenfalls einen steuerfreien Verkauf – auch innerhalb der Spekulationsfrist.

→ Wichtig: Eine tatsächliche Eigennutzung ist erforderlich – z. B. als Hauptwohnsitz, nicht nur als Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie.

Wie wird der Verkaufsgewinn berechnet?

Verkaufsgewinn = Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Werbungskosten

Berücksichtigt werden u. a.:

• Anschaffungskosten (Kaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbsteuer)

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (Sanierungen innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb)

• Verkaufskosten (z. B. Makler, Gutachter)

→ Wichtig: Private Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen werden steuerlich meist nicht anerkannt.

Steuerliche Besonderheiten bei geerbten oder geschenkten Immobilien

Auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien kann die Spekulationssteuer greifen – allerdings zählt in diesen Fällen nicht der Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung, sondern der ursprüngliche Erwerbszeitpunkt des Verstorbenen oder Schenkenden.

→ Beispiel: Sie erben 2023 ein Haus, das Ihre Eltern 2010 gekauft haben. Ein Verkauf 2024 wäre steuerfrei, da die Spekulationsfrist überschritten ist.

Immobilienverkauf steuerfrei – Das sollten Sie unbedingt beachten

Was tun, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist?

Wenn Sie wissen, dass Spekulationssteuer anfällt, haben Sie folgende Optionen:

• Verkauf verschieben, bis die 10-Jahres-Frist erreicht ist

• Eigennutzung nachweisen, wenn möglich

• Steueroptimierte Verkaufsstrategie entwickeln (z. B. durch Renovierungen oder Kostenansatz)

→ Tipp: Sprechen Sie frühzeitig mit einem Steuerberater. Rudkowski & Hag kann Ihnen bei Bedarf kompetente Ansprechpartner empfehlen.

Steuerliche Dokumentation für den Immobilienverkauf

Für die steuerliche Bewertung benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Notarvertrag (Ankauf und Verkauf)

• Belege zu Kaufnebenkosten

• Nachweise über Modernisierungen

• Nachweise zur Eigennutzung (z. B. Meldebescheinigung)

→ Diese sollten Sie bereits vor dem Verkaufsprozess bereitlegen – vor allem, wenn Sie privat verkaufen.

Unterstützung durch Rudkowski & Hag

Als erfahrene Makler begleiten wir Sie nicht nur beim Verkauf, sondern beraten Sie auch zu steuerlich relevanten Themen – selbstverständlich nicht rechtsverbindlich, aber fundiert und auf Basis langjähriger Erfahrung. Auf Wunsch vermitteln wir Ihnen Experten aus unserem Netzwerk.

Unser Anspruch als #Lieblingsmakler: Das beste Ergebnis für unsere Kunden – unter Berücksichtigung aller wirtschaftlichen und steuerlichen Aspekte.

Unsere Meinung ist:

Immer wieder erleben wir, dass Eigentümer die steuerlichen Folgen eines Verkaufs unterschätzen – mit teils unangenehmen Konsequenzen.

Wir nehmen dieses Thema von Anfang an ernst, weisen unsere Kunden frühzeitig auf mögliche Steuerpflichten hin und helfen, gemeinsam eine sinnvolle Strategie zu entwickeln – transparent, ehrlich und mit Weitblick.

Fazit: Steuern beim Immobilienverkauf – rechtzeitig informieren, klug handeln

Der Immobilienverkauf ist nicht nur eine wirtschaftliche, sondern auch eine steuerliche Entscheidung. Wer hier gut informiert ist, kann hohe Steuerlasten vermeiden – oder sinnvoll planen.

Rudkowski & Hag begleitet Sie auf diesem Weg – professionell, partnerschaftlich und mit dem Ziel, für Sie das beste Ergebnis zu erzielen.